La question de la succession est souvent repoussée, par manque de temps ou par inconfort. Pourtant, une anticipation insuffisante peut entraîner des droits de succession élevés, des démarches complexes et parfois des tensions familiales. Il existe cependant des solutions légales et encadrées pour transmettre son patrimoine immobilier dans de bonnes conditions. Parmi elles, une stratégie encore relativement méconnue : acquérir un bien immobilier en intégrant ses enfants dès l’achat, ou organiser la transmission en amont.
Pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine immobilier ?
En France, beaucoup de propriétaires achètent un bien à leur nom sans réfléchir à sa transmission future. Au moment du décès, les héritiers peuvent alors être confrontés à :
- des droits de succession importants,
- des formalités longues et coûteuses,
- des situations conflictuelles entre ayants droit.
Dans un contexte marqué par l’inflation, les incertitudes économiques et la pression sur le pouvoir d’achat, de plus en plus de parents cherchent à sécuriser l’avenir de leurs enfants. Anticiper la transmission devient alors un véritable levier de protection familiale.
Acheter un bien au nom de ses enfants : de quoi parle-t-on exactement ?
Acheter un bien au nom de ses enfants ne signifie pas renoncer à son usage ou à son contrôle. Il s’agit de montages juridiques parfaitement légaux, couramment utilisés par les notaires, permettant d’organiser la transmission du patrimoine de manière progressive.
L’objectif principal :
- transmettre une partie du patrimoine de son vivant,
- réduire, voire neutraliser, les droits de succession,
- tirer parti des dispositifs fiscaux existants.
Ces stratégies reposent souvent sur le démembrement de propriété, un mécanisme reconnu par le droit français.
Deux montages couramment utilisés
- Donner la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit
Dans ce cas :
- les parents acquièrent le bien,
- ils transmettent immédiatement la nue-propriété aux enfants,
- ils conservent l’usufruit à vie.
Concrètement, les parents peuvent continuer à :
- habiter le logement,
- ou le louer et percevoir les loyers.
Au décès, l’usufruit s’éteint automatiquement. Les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires à régler sur ce bien.
- Donner de l’argent aux enfants pour un achat en démembrement
Autre possibilité :
- les parents effectuent une donation d’argent à leurs enfants,
- parents et enfants achètent ensemble le bien,
- les parents conservent l’usufruit,
- les enfants détiennent la nue-propriété.
Là encore, au décès des parents, le bien est transmis en pleine propriété aux enfants sans fiscalité additionnelle.
Des avantages fiscaux significatifs : Des abattements renouvelables
Chaque parent peut transmettre :
- jusqu’à 100 000 € par enfant,
- tous les 15 ans,
- sans droits de donation.
À cela s’ajoute une exonération spécifique pour les dons d’argent, dans la limite de 31 865 €, également renouvelable tous les 15 ans. Ces dispositifs permettent de transmettre des montants importants dans un cadre fiscal allégé.
Une fiscalité avantageuse sur la nue-propriété
Lors d’une donation avec démembrement, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits. Plus les parents sont jeunes au moment de la transmission, plus cette valeur est faible, ce qui rend l’opération particulièrement intéressante.
À quel âge cette stratégie est-elle la plus efficace ?
Selon les professionnels du patrimoine, la période souvent considérée comme la plus favorable se situe entre 61 et 71 ans. À cet âge :
- la situation financière est généralement stabilisée,
- la valeur fiscale de la nue-propriété est fixée à 60 %,
- le cadre fiscal reste avantageux.
Ce barème est défini par l’article 669 du Code général des impôts. Attendre trop longtemps peut réduire l’intérêt de l’opération, car la valeur taxable de la nue-propriété augmente avec l’âge.
Points clés à retenir
Le démembrement de propriété s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier. Aucun droit de succession n’est dû sur la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Ces montages doivent obligatoirement être réalisés avec un notaire. Ils peuvent être combinés avec d’autres stratégies patrimoniales
Avant de se lancer, il est essentiel de vérifier :
- sa capacité financière à conserver l’usufruit,
- l’âge et la situation personnelle des enfants,
- le respect des plafonds fiscaux,
- l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
En conclusion
Acheter un bien immobilier en intégrant ses enfants dès l’acquisition constitue une stratégie patrimoniale légale et efficace, encore trop peu connue. Bien préparée, elle permet d’anticiper la transmission, de protéger ses héritiers et d’éviter des frais de succession parfois lourds.
