La question du meilleur moment pour transmettre un bien immobilier ou financier à ses enfants revient souvent en étude notariale. Il n’existe pas d’âge “magique”, mais des règles fiscales et des stratégies patrimoniales permettent de réduire fortement – parfois d’éviter – les droits de succession.
1- La donation avec réserve d’usufruit : le principe clé
La technique la plus courante pour transmettre tôt tout en conservant la maîtrise du bien est la donation avec réserve d’usufruit :
Vous donnez la nue-propriété à vos enfants.
Vous conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les revenus (loyers).
À votre décès, l’usufruit s’éteint sans aucun impôt : les enfants deviennent pleinement propriétaires automatiquement.
Avantage fiscal majeur : Seule la nue-propriété est taxée, et plus vous êtes jeune, moins elle vaut fiscalement, ce qui réduit la taxation.
2- Pourquoi l’âge du donateur est essentiel
L’administration fiscale fixe la valeur de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier (le donateur).
Plus vous êtes jeune : plus l’usufruit vaut cher et moins la nue-propriété est valorisée → donc moins la donation est taxée.
Exemples de valeurs fiscales de la nue-propriété (barème légal) :
- Moins de 60 ans → 50 %
- 61 à 70 ans → 60 %
- 71 à 80 ans → 70 %
- 81 à 90 ans → 80 %
➡️ Une donation avant 60 ans est généralement considérée comme optimale pour minimiser les droits.
3- Des abattements renouvelables tous les 15 ans
Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans aucun droit à payer.
Cela veut dire : un couple avec 2 enfants peut transmettre 400 000 € tous les 15 ans totalement exonérés, et recommencer 15 ans plus tard.
La combinaison idéale selon les notaires :
✔️ Commencer à donner avant 60 ans
✔️ Utiliser les abattements de 100 000 €
✔️ Faire éventuellement plusieurs donations espacées de 15 ans
✔️ Favoriser la donation de nue-propriété
